Евтините апартаменти, които се обявяват на публична продажба, в повечето случаи са непродаваеми. Това показа проверка на „Монитор".

Преди няколко месеца Камарата на частните съдебни изпълнители пусна интернет сайт, в който се обявяват офертите за  имоти и вещи. Предложенията в сайта са повече от примамливи.

При първа проверка се оказва, че се предлагат тристайни

 апартаменти в столицата за 27 000 лева

 Жилището се намира в краен квартал на София и според описанието се състои от две стаи, хол, кухня и сервизни помещения. Оказва се обаче, че на публична продан е пусната само половината от него. Причината е, че когато длъжникът е поискал кредит от банката, той е заложил само половината от апартамента си. Така, след като не е обслужвал дълго време заема, банката е дала заложеното жилище на съдия изпълнител, който да го продаде. За подобен имот обаче рядко се намират клиенти.

Юристи обясниха пред „Монитор", че  са изключение случаите, в  които  купувачите се съгласяват да се сдобият с подобен имот, тъй като цената му е много ниска. След това има възможност да се водят съдебни процеси за откупуването на останалата част от жилището. Тези процеси обаче са много дълги и струват много допълнителни средства, коментират адвокати.

Въпреки това продажбата на части от апартаменти е все по-често срещана при публичните търгове. Цените са в зависимост от големината на обявения за продан дял от жилището, местоположението на имота и реалната му пазарна стойност.

Друг подводен камък, който често се среща при тези продажби, е апартамент с учредено пожизнено право на ползване. Цената на жилището също изглежда измамно ниска, но когато желаещият да огледа посочения имот се обади на посочения номер, причината на за евтината цена излиза наяве. Оказва се, че доста често некоректни длъжници учредяват право на ползване на името на свои роднини. Така, докато ползвателят е жив, никой няма законовото право да го изгони от апартамент. Това се отнася и за новите собственици на апартамента. По закон ползвателят може да обитава всички помещения на имота и за това не дължи никакъв наем. Правото на ползване е в сила до смъртта на ползвателя. След нея  жилището не може да се  обитава от наследниците на ползвателя.

Запознати обясниха, че за подобни имоти също се намират клиенти, макар и рядко. В повечето случаи купувачите са хора, които са събрали определена сума и желаят да я вложат в имот. Често подобни апартаменти се купуват и от семейства, които от години живеят в чужбина.

Проблем при покупката на жилище, пуснато на търг, е и възможността банката да оттегли имота от продан. Това също е често срещана практика. Причината е, че когато жилището е било ипотекирано, пазарната му стойност е била много по-висока отсега. Съответно длъжникът е получил много по-голям кредит за апартамента, отколкото реалната му цена в момента. Освен това при продажбата на публичен търг първоначалната стойност на имота е с 20% по-ниска от пазарната.

При втора продан пада още

с 10-15%. Така, ако жилището се продаде на втора продан, банката реално може да вземе около половината от дължимия кредит. Като видят, че цената на имота е паднала твърде ниско, банките често предпочитат да оттеглят жилището от търга.

Най-ниски са цените за сградите без акт 16
Много често обявеното на ниска цена жилище се оказва без акт 16. Проверка на „Монитор" показа, че апартаменти в стоеж на ниски цени се срещат и на свободния пазар.

Проблемът с тези имоти обаче е, че най-вероятно инвеститорът е срещнал финансови проблеми с довършването на сградата и купувачът няма гаранция, че скоро ще получи разрешение за ползване.

В столицата заради финансовата криза все по-често се случва хора, които са купили апартаменти на зелено, да се нанасят в полуготови сгради с акт 15, тъй като строителите не са имали пари да ги довършат.

Специалистите съветват всеки, който е решил да купи жилище без акт 16, да огледа договора си дали след плащането на първоначално обявената цена не се задължи да доплати и сума за довършителната дейност.

Търсенето на конфискувани домове е рекордно слабо
Засега търсенето на отнети имоти е слабо, каза Тихомир Тошев, изпълнителен директор на консултантската компания "КредитЦентър". Хората са чували, че собственост на неизрядни длъжници може да бъде купена по-евтино, но малцина знаят къде да намерят информация и как да постъпят, уточни той.

По-голям е интересът към най-ниските оферти в популярните сайтове за имоти, които в повечето случаи са именно за ипотекирани имоти на хора, закъсали с плащането, но още не са отнети от банките кредитори, каза още експертът. Повечето хора, решили да си купят евтин имот, гледат да си спестят процедурата с внасяне на аванс за търга и наддаването и други формалности, добави Тошев.

Само една банка у нас има собствен жилищен център и през него евентуално може да се оферират имоти на закъсали нейни длъжници, предположи шефът на "КредитЦентър". Други трезори едва ли продават директно иззети имоти, защото нямат право да го правят и трябва да ги дадат за публична продан през съдия изпълнител, уточни той.

По данни на БНБ лошите кредити у нас са около 7 процента, като делът на ипотеките за жилища е много малък, каза още Тихомир Тошев. За българина домът си остава нещо свещено и той намира начин да си изплати борчовете за него. Повечето конфискувани апартаменти са били купени за инвестиция, не са основно жилище  и собствениците им по-лесно се разделят с него, добави той. Когато не може да се изплаща ипотеката, е добре бързо да се търси купувач, съветва шефът на "КредитЦентър". Така клиентите остават чисти в кредитния регистър. Банките също предпочитат този вариант, защото си спестяват разходи и не трупат лоши кредити, добави той.

Предлагат вещи на длъжници в сайт
Ледени пързалки, телефонни централи, поточни линии за преработка на месо и куп други съоръжения могат да бъдат купени изгодно от Камарата на частните съдия-изпълнители. В сайта на частните бирници има обяви за разпродажби на най-различни движими и недвижими вещи.

Нужно е само човек да се порови малко в специализираната търсачка на публичните продажби и веднага ще открие холна гарнитура на половин цена. Обявите за продажба на всякакъв вид покъщнина са сред най-срещаните. Обявени за публична продан са телевизори, чиято цена почва от 40 лева. Има и климатици за 250 лева или фритюрници за 32 лева.

В сайта може да се открият и обявени за продан спални, легла, секции, библиотеки и други мебели. Сред описаните вещи се открояват евтини фризери и хладилни витрини. Има и компютърни конфигурации за по 350 лева първоначална цена.

Само по 2% от ипотеките са образувани дела

Алексей Димитров
Ако финансовото състояние на клиента не се подобри, банката може да удължи срока на заема.
По не повече от 2% от ипотечните кредити са образувани дела в момента, сочат официални данни. В много крайни случаи банките прибягват до услугите на съдебен изпълнител. Ако клиентът не погасява задълженията си по жилищния заем, най-често се търсят други решения, каза за "Монитор" директорът "Продуктова и пазарна политика" в МКБ Юнионбанк Емил Вучков.

Още при първото закъснение за плащане на вноската банката се свързва с клиента и му напомня. От Уникредит Булбанк

започват да звънят на клиентите си
още от петия ден на просрочието на заема. Преди да се стигне до първата непогасена сума по кредита, клиентът трябва да поиска среща със своя обслужващ банкер и така да се намери вариант, който да е от полза и за двете страни. Изчакването само може да влоши положението, каза Вучков.

Най-важното условие, за да се предоговори кредитът, е клиентът да е готов за сътрудничество, като 99% са такива, каза още банкерът. В разговор с консултанта се изяснява причината, поради която клиентът не може да плаща кредита, както и какви действия предприема клиентът, за да започне отново да погасява задължението си. Ако проблемите са малки и на клиента му е необходим срок от няколко месеца, то може да се договори дори гратисен период за това време. Ако проблемите са по-продължителни - то може да се удължи срокът на кредита, като в резултат на това ще се намали сумата по месечната вноска. Дори при липса на доходи, в Уникредит Булбанк е достатъчно кредитополучателят да внася по 50 лв. месечно, за да се разглеждат възможностите за преструктуриране. При предоговарянето е възможно банката и клиентът да се споразумеят така, че той

да прави вноски на 3 месеца които обаче ще бъдат по-високи.
Някои банки нямат точно фиксиран срок, след който да дават необслужваните заеми на съдебен изпълнител - при всеки клиент се подхожда индивидуално. Други институции имат точно фиксиран срок. Един от трезорите започва съдебна процедура, след като заемът не е погасяван от 180 дни.

При всички случаи за банката и за клиента е по-добре да се намери решение, различно от прибягването до услугите на съдебен изпълнител. Всякакви съдебни действия оскъпяват кредита и затова до предприемането им се стига едва след като са изчерпани всички други възможности, каза Кристиян Иванчов, мениджър в управление "Необслужвани кредити" в Уникредит Булбанк.
www.monitor.bg